Mesken Girişi
Yönetici Girişi
Ücretsiz Deneyin
SORULAR VE CEVAPLARI
Soru :
88 dairelik sitede yönetici olarak görev yapmaktayım.olağan üstü genelkurul toplantısında 45 kişinin katılımı ile toplantı yaptık.Oy çokluğu ile site aidatı 70 TL.olarak kabul edildi.karar defterine toplantı tutanağı yazıldı. şimdi ise toplantıya katılmayan kat malikinin biri 30 kişinin imzasını toplayarak aidatın düşürülmesini istiyor ve bu kişiler 70 tl. aidatı ödemek istemiyorlar.Yönetim kurulu oy çokluğu ile aidatını iki ay ödemeyen kat maliklerine yasal işlem yapması için karar almıştır ve karar defterine yazılmıştır.ödenmesi gereken güvenlik,bahçıvan,elk. giderlerimizi ödemekte sıkıntı çekiyoruz. Bunun için yönetim kurulu olarak ne yapmamız gerekir yardımcı olursanız sevinirim.Saygılar
Cevap :
Aidatlarını ödemeyen kat maliklerine karşı yasal yollara başvurarak tahsilat yapmalısınız.
Soru :
İkamet etmekte olduğum binanın yedi araçlık oto parkı bulunmaktadır. Binada on adet araçlık açık otopark bulunmaktadır. Tarafıma ait olan aracı ulaşımda toplu taşım araçlarını kullandığım için haftada bir iki kere kullanmaktayım. Dolayısı ile aracım adı geçen oto parkta durmaktadır. Yönetici aracımı otoparktan kaldırmamı ve sokağa park etmem hususunda baskı uygulamaktadır. Bu durum ile ilgili haklarım ve müracaat edebileceğim yer neresidir ?
Cevap :
KMK 16.madde gereği "Kat malikleri anagayrimenkulün bütün ortak yerlerine, arsa payları oranında, ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olurlar. Kat malikleri ortak yerlerde kullanma hakkına sahiptirler bu hakkın genel kömürlük, garaj, teras, çamaşırhane ve çamaşır kurutma alanları gibi yerlerdeki ölçüsü, aksine sözleşme olmadıkça, her kat malikine ait arsa payı ile oranlıdır." ortak alanlar tüm malik ve sakinlerin müştereken malik oldukları alanlardır. Yönetim planınızda farklı bir düzenleme yoksa aracınızı otoparkta bulundurmanızda bir sakınca bulunmamaktadır.
Soru :
1 5 2011 de bir daire aldım bu binada çalışan görevli ayrıldı tazminat kazanmış bu görevlinin yüzünüde görmedim hizmette almadım benden sen ödeyecesin deniyo benmi ödyecegim yoksa evi satan şahısmı ödüyecek bilgilendirirseniz sevinirim
Cevap :
Siz satın aldıktan sonra kapıcı emekli olmuş ise kapıcıya karşı son işveren olarak siz ödeme yapmakla yükümlüsünüz. ancak ödedikten sonra önceki kat malikine rücu etmelisiniz. Ancak satın almadan önce emekli olmuş ve kıdemi yönetimce emekli olduğu tarihte ödenmemiş ve geç ödenmekle siz satın alınınca ödemeye geçilmiş ise siz ödeme yapmamalısınız. yönetimin eski mülk sahibine başvurması gerekir. burada belirleyici faktör. kapıcının emeklilik tarihi ve sizin evi satın aldığınız tarihtir.
Soru :
benim 22 surum olacak.21 dairelik tek blok bir siteden daire aldım dairenin dış kapıda eğim var ve ben bu kapının değişmesini istedim mutahit değişime yanaşmıyor. bir aydır oyalıyor. bunun için yasal bi yol varmıdır. 2. sorum ise binada 6 daire oturuyor. geçici yönetim kurup çevre düzenlemedeki eksik ve gecikmeleri yasal yoldan takip ve yaptırımımız olurmu.
Cevap :
Müteahhite ihtar çekerek eksikliği gidermesi için 15 gün süre vermeli yerine getirilmez ise süre sonunda müteahhite karşı dava açmalısınız . KMK na göre binada 1/3 oturum var ise yönetim kurulabilir. 21 daireli bir binada yönetim kurulması için 7 dairede fiili oturum olması gereklidir.
Soru :
merhaba...ben ust kat çatı dubleksinde oturmaktayım.catı oluklarından gelen yağmur suları direk terasımın içine akmaktadır ve cogu yağmurdan sonra evimi su basmaktadır.binanın yan tarafı boş olduğundan dolayı bina yan taraftan yağmur yağdığı zaman su almaktadır ve benım dairemde akıntıya ve küflenmeye sebep olmakta.tüm aidatları zamanında ödememe rağmen yönetici apartmanı benmi yaptırdım diyerek tamirata yanaşmamaktadır. verilen aidatları dairemizden olur almadan kapı girisinde 2 tane kamera olmasına rağmen 3. bir kamerayı taktırmıştır.hukuki olarak izlemem gereken yolların neler olduğu konusunda bilgilendirirseniz sevinirim.simdiden teşekkür ederim.
Cevap :
Yağmur yağıp evinize su bastığında şayet zarar varsa sulh hukuk mahkemesinden değişik işli dosya açtırıp derhal bilirkişi ile zararın tespitini yaptırabilirsiniz. Bu tespitle birlikte dava ile zarar tazmini yoluna gidersiniz. Şayet zarar yoksa iki şekilde hareket edebilirsiniz. 1) Yönetime ihtar çekip boruların yaptırılması için süre verip yapılmazsa Sulh Hukuk Mahkemesinden Hakimin müdahalesini istersiniz. 2) Evinizi sigortalattırıp zarar meydana gelince sigorta şirketince karşılanmasını sağlayın. Şirket yönetimi dav ediyor. ve parasını alıyor . Siz komşularınızla kötü olmuyorsunuz. . Yönetim ise sigortaya bu şekilde sürekli para verince tadilat yaptırmak zorunda kalmaktadır.
Soru :
bitişik nizam triplex villamız var, montalama yaptıracağız, komşumun 3 cephesi benim ise 2 cephem var, ödeme yapılırken ben eşit mi vereceğim , yoksa komşuma göre 2 cephem olduğu için az mı ödeme yapacağım, bu konuda bilgi verirseniz çok sevinirim. ilginize şimdiden teşekkür ederim.
Cevap :
Site Yönetim Planınızda aksine bir hüküm yok ise mantolama giderine arsa payı oranında katılmanız gereklidir.
Soru :
site yönetim kurulu aynı kişiler kaç yıl görev yapar bizde aynı kişiler 10 yıldan beri görevde uygun mudur saygılar.
Cevap :
Yönetim planınızda site olağan toplantısının yapılacağı tarihler bellidir. olağan toplantıda seçilen yönetimin görevi bir sonraki olağan toplantıya kadar devam eder ve daha önceki yönetim yeniden yönetici seçilebilir. yönetimin yönetim planında belirlenen zamanlarda toplantı yapması zorunludur. Bu yapılmamışsa kat maliklerinden 1/3 ünün veya deneticinin istemiyle toplantı yapılması yönetimden istenip bu toplantıda eski yönetimin azli ile yeni yönetim seçilmesi sağlanmalıdır. Ancak bazı yönetim planlarında geçici yönetime ilişkin düzenlemeler olmaktadır. Geçici yönetimin ne zamana kadar görev yapacağı yine yönetim planında mevcuttur.
Soru :
10 dairelik binada yöneticiyi sadece karar defterimiz var 6 kişinin imzası var kiaracı olan oturan 7 aydır aidat vermiyor icraya verdik itiraz etti mahkemeye verdik onlarda bizden bir hafta içinde işletim projesi ve tebliğ evrakları binaya ait tapular ve karar defterini istiyorlar bizim işletim projemiz yok böyle bir şey duymamıştık ne yapmalıyız
Cevap :
Binanızın bir yıllık tahmini gelir ve giderlerini ( İşletme projesini ) hazırlayıp karar defteri ile birlikte vermelisiniz.
Soru :
23 yıldır aynı apartmanda mülk sahibi olarak oturmaktayım, apartmanımız merkezi sistem, 2005 yılından bu güne kadar bazı kat maliklerinin petek sayılarını %50 oranında artırdıklarını tespit ettim, 2005 yılında beride bu ilave yapan komşularımla hep aynı miktarda yakıt bedeli ödediğimi tespit ettim. Yöneticiden bu sorunun giderilmesini hangi daire ne kadar petek ilavesi yapmış ise yakıt bedellerinin o oranda artırılmasını, benden 2005 yılından bugüne kadar fazladan alınan yakıt bedelinin tarafıma ödenmesini yada yakıt bedelimin düşürülmesini istedim, dikkate alınmadı, yönetim kurulu toplantısında yine gündeme getirdim bütün ilave yapmayan kat malikleri yapanlara haklarına helal ettiler sorun yok bu şekilde devam edilsin dediler ancak ben bu şekilde devam etmesini istemiyorum haksızlığa uğradığımı düşünüyorum ve yakıt bedelimin hesaplanarak petek ve kalori miktarına göre belirlenmesini istiyorum, ayrıca yönetim kurulu toplantısında yöneticiden hesapları incelemek istediğimi gelir ve gider faturalaranı göstermesini istedim bütün kat malikleri hesapları göremeyeceğimi dilekçe vermem gerektiğini o zaman uygun görülürse gösterileceğini söyledi kanunda böyle bir şey varmıdır hesapları görüp inceleyemezmiyim, ayrıca apartmandaki sorunlar ve şikayetler görüşülmeden gündem maddeleri oluşturulmadan direk yeni yönetimin seçimine gidildi bu doğrumudur. problemler giderilmeyince tartışmalar çıktı ve toplantı yeni yönetim şeçilemeden dağıldı. bu konularda en kısa sürede cevap verirseniz seviminirim teşekkürler.
Cevap :
Soru yetersiz olmakla birlikte ; tahmin ettiğim soru haline göre onaylı bina projesine aykırılık halinde müdahalenin meni ve eski hale iade için sUlh hukuk mahkemesinden dava açmalısınız
Soru :
Bitişik parseller üzerine kurulan sitenin yönetimi nasıl oluşturulur yardımcı olursanız sevinirim
Cevap :
Tapu Müdürlüğünden site yönetim planınızı alıp yönetim planında tarif edildiği şekilde yönetim oluşturmalısınız.
Soru :
11 daireli bir apartman da oturuyorum yönetici yok mülk sahibi babam apartmanın çevre düzenlemesi yapılması gerekiyor herkesle konuştuk tamam dendi apartmanın bahçesin de meyve ağacı var ama apartmanın önünü ve 1 katları kapatıyor böcek ve sinek çok oluyor diye 1 tane vişne 1adet dut ağacı var apartmanın istinehat duvarı bile yok yaptıracağız diye kepçe kalıştığından dolayı bu meyveler söküldü 9 daire sinek ve böceklerden kurtulduk diyor 2 kişi ben mahkemeye verecem diyor ağaları söktürdün diye resmi olarak sadece 9 kişi çevre düzenlesin den dolayı imza topladık bana yardımcı olurmusunuz tşk ler
Cevap :
KMK na göre 8 ve üzeri bağımsız bölüme sahip binalarda yönetici seçmek mecburidir. Bir karar defteri alıp noterde onaylatarak kat maliklerini KMK nun toplantı usullerine uygun şekilde toplantıya çağırın ilk toplantıda çoğunluk sağlanamazsa bunu karar defterine geçirip ikinci toplantıyı yapın . Yönetici sayı ve arsa payı çoğunluğu ile seçileceğinden ikinci toplatıda sayı ve arsa payı ile toplanıp yönetici seçebilirsiniz. Çoğunluk sağlanamıyor ise karar defterine geçirerek toplantıya son verin. Bu durumda kat maliki olan babanız binanın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesine başvurarak yönetici tayinini istesin. Sizi dışardan yönetici olarak mahkemeye takdim edebilir veya mahkeme dışardan uygun bir kişiyi yönetici atayabilir. Bu yönetici binanın sorunları ve işleyişi için gerekli işlemleri yapacaktır. 9 adet muvafakat var ancak uygulayacak kişi yok . Bu muvafakat gereği yapılması istenen işlemi hayata geçirecek kişi ise yönetici olduğundan sorununuzu bu şekilde çözmelisiniz.
Soru :
5 katlı binanın zeminde oturan şahıs asansör parası vermiyor nasıl bir yol izleyeceğiz.
Cevap :
Yönetim planına bakarak asansör giderlerine zemin katların katılıp katılmayacağı tespit edilerek, yönetim planına göre asansör her kat malikince eşit paylaştırılıyorsa yöneticinin icra kanalıyla hem kat maliki hemda kiracı aleyhine tahsil yoluna girmesi gereklidir.
Soru :
merhabalar Tokinin yapmış olduğu 672 daire 23 blokluk bir sitede oturmaktayım blokumda çoğunluğu sağladığım takdirde site yönetiminden blok yönetimine gecebilirmiyiz teşekkürler.
Cevap :
Yönetim planınızda site yönetimi şeklinde yönetilmeye ilişkin düzenleme varsa kat maliklernin 4/5 çoğunluğu ile yönetim planınız değiştirerek blok yönetimine geçmelisiniz.
Soru :
kapıcı dairesi kiraya verilebilir mi? ne şekilde hareket etmeliyiz, teşekkürler, saygılar
Cevap :
Kapıcı dairesi ortak kullanım alanı olduğu için tüm kat maliklerinin oy birliğiyle alacakları kararla üçüncü kişilere kiraya verilebilir. Ancak binada çalıştırılan kapıcıya kiraya verilemez.
Soru :
Sitemiz merkezi sistemde ısıtılıyor. sitede kullanılmayan daireler var. dairelerde kalorimetre ve termostatik vana sistemi mevcut .kullanılmayan dairelern petekelrini kapatmak mümkün mü? yüzde 30luk sabit ısınma giderini verip petekleri kapatabilir miyim
Cevap :
Enerji Verimiliği Kanunu gereği merkezi sistemli binalarda dairelerin belli bir oranda ısıtılması gerekmektedir. Bu nedenle ısıyı kısmak mümküm ancak petekleri kapatmak mümkün değildir
Soru :
apartmanlarda yapılan tadilat saatleri hakkında bir düzenleme var mı ...Dairelerde yapılacak tadilat hangi saatlerde olabilir... Bildiğim kadarı ile hafta içi bu saatler sabah 10:00 ile akşam 20:00 arası hafta içi ayrı bir düzenleme var mı?
Cevap :
Kat Mülkiyeti Kanununda bu konuda bir düzenleme yer almamaktadır. Ancak yönetim planınızda bir düzenleme var mı incelemelisiniz . taşınmazın bulunduğu Belediye ilgili birimlerinden uygulama hakkında bilgi alabilirsiniz. Gürültü ile mücadele hususundaki yasal düzenlemeler ve diğer yasal mevzuat gereği gece saat 22.00 dan sonra rahatsızlık verecek gürültü halinde kolluk kuvvetlerine şikayette bulunma hakkınız bulunmaktadır.
Soru :
Ben 3 bloklu bir sitede blok yöneticisiyim blok yöneticiliğini bırakıp site başkanlığı için aday olmak istiyorum olabilirmiyim ?
Cevap :
Daha önce blok yöneticiliği yapmış olmanız yönetim Kurulu Başkanlığı yapmanıza engel teşkil etmez. KMK'da yönetici seçilmeye engel olan hallere ilişkin özel bir düzenleme bulunmamaktadır.
Soru :
Merhaba, benim bir sorum olacak, 48 daireli bie sitede apartman yöneticiliği yapıyorum Apartmanımızda risk analizi yaptırdım. Eksiklikleri çok ve maliyetli yangın alarmı ,yangın tüpü,yüksek akım rolesi taktırmak için genel kurul kararıylamı yoksa mecbur olduğu için karar almadan bu işlemleri yaptırmalimıyım. kapıcımız yok olmadığı için temizlik işlerini part time çalışan kişilere yaptırabilirmiyim.Acele cevap veririseniz çok mememnun olurum . teşekkür ederim.
Cevap :
Kat Mülkiyeti Kanunu 35.madde yöneticinin görevlerini sayar, Artık KMK 'da sayılan bu görevlere ek olarak binalarda risk analizi sonuçlarına göre eksikliklerin giderilmesi de yöneticinin görevleri arasına dahil edilmiştir. Ana taşınmazın korunması için gerekli işlemleri yapmalı ve Binanızda temizlik işini yapan kişi ile parttime hizmet sözleşmesi düzenlemeli ve SGK pirimlerini düzenli olarak yatırarak yasal yükümlülüklerinizi yerine getirmelisiniz. Aksi halde binanıza yüklü miktarlarda idari para cezası uygulanma riskini söz konusu olur
Soru :
YÖNETİM PLANINI NEREDEN BULABİLİRİM ?
Cevap :
Taşınmazın bağlı olduğu Tapu Müdürlüğünden bulabilirsiniz.
Soru :
Aidat ödemek zorunda mıyım ?
Cevap :
KMK'nun 20 maddesi gereğince; kat malikleri aralarında başka bir anlaşma olmadıkça kapıcı, kaloriferci bahçıvan, bekçi gibi giderlere eşit olarak ( yani hizmete ilişkin giderler) ana gayrimenkulün korunması güçlendirilmesi, onarım, ortak alanlardaki tesislerin işletilmesine ilişkin toplanacak avansa ve yönetici aylığı gibi giderlere ise arsa payı oranında KATILMAKLA YÜKÜMLÜDÜR
Soru :
Sayın Şeffaf Yönetici Vereceğiniz cevap için şimdiden teşekkür ediyorum. Benim sorum şu şekilde Emekli bir kişiyi Apartmanımızda haftada 2 gün temizlik hizmetlerinde çalıştırmak istiyoruz.Ne kadar destek pirimi öderiz ve İşcinin maaşından ne kadar destek pirimi kesilir.
Cevap :
Emekli bir personelin yasaların belirlediği unsurlar çerçevesinde Sosyal Güvenlik Destek primine tabi olarak primleri hesaplanır. SSKlı Emekli bir personel için %30 Sosyal Güvenlik Destek Primi İşçiye verilen brüt Ücret Üzerinden Hesaplanır. Ayrıca Kısa Vadeli Sigorta Kolları Priminide Hesaplamaya Dahil edip Ödemeniz Gerekmektedir. Kısa Vadeli Sigorta Kolları Prim oranı İşyeri tehlike sınıfına göre değişmektedir.
Soru :
1 yıl önce bir daire satın aldım. apartman görevlisi ben daireyi satın aldıktan sonra emekli oldu. Kaç yıllık tazminatından sorumlu olurum
Cevap :
Borç, Borcun yasal olarak ödenmesi gereken tarihte malik olan kişiye aittir. Apartman kapıcısının görevden ayrılıp kıdem tazminatını hak ettiği tarihte siz malik iseniz yönetime ve sigortaya karşı bu borcun tamamından siz sorumlusunuz. Hesaplanan kıdem tazminatına esas alınan sürenin bir bölümünün önceki malik dönemine ait olması borcun doğduğu tarihte malik olan davalıyı bu sorumluluktan kurtarmaz. Şartları varsa, ödediği kıdem tazminatının kendisinden önceki malik dönemine isabet eden miktarı için rücu hakkını kullanabilir. Bu sorunuzun cevabını aşağıdaki Yargıtay kararı desteklemektedir.YARGITAY HUKUK GENEL KURULU E. 2001/18-642 K. 2001/662 T. 3.10.2001 ? ANAGAYRİMENKULÜN GENEL GİDERLERİNE KATILMA ( Yeni Malik ) ? KIDEM TAZMİNATI ( Yeni İşverenin Önceki Dönemlerden Sorumlu Olması-Kapıcı Giderleri-Yeni Malik ) ? KAPICI GİDERLERİ ( Yeni Malikin Sorumlu Olup Olmayacağı ) ? YENİ KAT MALİKİN KAPICI GİDERLERİNDEN SORUMLULUĞU ( Borcun Yasal Olarak Ödenmesi Gereken Tarihte Malik Olmanın Yeterli Olması ) 1475/m.14/2 634/m.20/a ÖZET : Kapıcı giderlerine tüm malikler eşit olarak katılmalıdır. Bu katılım sorumluluğu borcun yasal olarak ödenmesi gereken tarihte malik olan kişiye aittir. 1475 sayılı İş Kanununun 14/2. maddesi gereğince işyerinin devri sebebiyle başka bir işverene geçmesi halinde işçinin kıdemi değişik işverenlerde geçen hizmet sürelerinin toplamı üzerinden hesaplanır. Her ne kadar daha önceki işveren işçiyi çalıştırdığı süre ve devir sırasında işçinin aldığı ücretle sorumlu ise de, son işveren tüm süreden sorumludur, ancak önceki işverenlere sorumlulukları oranında, rücu edebilir. DAVA : Taraflar arasındaki "itirazın iptali" davasından dolayı yapılan yargılama sonunda Adana 3. Sulh Hukuk Mahkemesince davanın kısmen kabulüne dair verilen 30.11.2000 gün ve 1999/2408 E-2000/1173 K. sayılı kararın incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay 18. Hukuk Dairesinin 26.3.2001 gün ve 2001/1871-2741 sayılı ilamı ile ( ...Kat Mülkiyeti Kanununun 20. maddesi hükmüne göre, kat maliklerinden her biri kapıcı giderlerinden, ( ücret, sigorta primi, kıdem tazminatı vs. ) yönetim planında veya kat malikleri kurulunca verilmiş bir kararda başka türlü bir hüküm bulunmadıkça diğer kat malikleri ile birlikte eşit olarak sorumludur. Bu sorumluluk, borcun yasal olarak ödenmesi gereken tarihte malik olan kişiye aittir. Somut olayda, apartman kapıcısının görevden ayrılıp kıdem tazminatını hak ettiği tarihte davalı malik olup, yönetime ve sigortaya karşı bu borcun tamamından sorumludur. Hesaplanan kıdem tazminatına esas alınan sürenin bir bölümünün önceki malik dönemine ait olması borcun doğduğu tarihte malik olan davalıyı bu sorumluluktan kurtarmaz. Şartları varsa, ödediği kıdem tazminatının kendisinden önceki malik dönemine isabet eden miktarı için rücu hakkını kullanabilir.
Soru :
sayın şeffaf yönetim . Apartmanımız asansörlü ve bu güne kadar asansörü hiç kullanmadık. Bundan sonrada kullanmayacağız. Asansör giderlerine katılmamak için ne yapmamız gerekiyor. cevabınız için teşekkürler
Cevap :
Kat Mülkiyeti kanunu 20.maddesi gereği ortak yer ve tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürerek bu gider ve avans payını ödemekten kaçınmak mümkün değildir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun Esas 1971/5-255 Karar 1973/525 sayılı kararında kat malikleri kalorifer, asansör ve kapıcıdan yararlanmadıklarını ileri sürerek bu giderlere katılma yükümlülüğünden kurtulamazlar denilmektedir.
Soru :
Selamlar, apartmanımızın bir kapıcısı var fakat kat kaloriferli olduğu için kat maliklerinin çoğu aidatlar yüksek olduğu için kapıcı çalıştırmak istemiyor. kapıcı çalıştırmak mecburi midir. ne yapmalıyız. Şimdiden teşekkürler
Cevap :
Kapıcı çalıştırılması yasal olarak zorunlu değildir. Kat maliklerinin oy çokluğu ile alacağı bir kararla kapıcı çalıştırılmasına karar verilebilir. Bu karar tüm kat malik ve sakinlerini bağlar.
Soru :
Merhaba 30 daireli bir apartmanda oturuyorum birkaç yıl önce evimin iç kısmından mantolama yaptırdım yapılan toplantıda binanın dıştan mantolama yapılması isteniyor daha önce evimi içten mantolama yaptırdığım halde bu karara katılmak istemiyorum.Ne şekilde bir itiraz hakkım var. şimdiden teşekkür eder saygılar sunarım
Cevap :
Değişik 4. fıkra: 5627 - 18.4.2007 / m.16) Kat maliklerinden birinin isteği üzerine ısı yalıtımı, ısıtma sisteminin yakıt dönüşümü ve ısıtma sisteminin merkezi sistemden ferdi sisteme veya ferdi sistemden merkezi sisteme dönüştürülmesi, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karar üzerine yapılır. " KMK 42.madde gereği karar alınmış ise masraflara katılmanız gerekecektir
Soru :
11 bloktan oluşan 108 daireli bir yazlık sitede oturmaktayız.Çok başlılık olması nedeniyle herkes her şeye karışıyor.Sitede genel ve zorunlu giderlere katılmak şartı ile blokların kendi işlerini kendi yürütebilmesi için ayrılabilmesi mümkün müdür?Bu konuda aydınlatırsanız çok sevinirim.Teşekkürler.
Cevap :
Site yönetim planınızı incelemelisiniz. Yönetim planınız blok yönetimine geçmenize izin veriyorsa geçebilirsiniz. Ancak site olarak kayıtlanmış ise yönetim planı değişikliği yapmadan blok yönetimine geçilemez. KMK'na göre yönetim planı kat maliklerinin 5'de 4'ünün çoğunluğu ile değişmektedir.
Soru :
Site yönetim programları yazan diğer firmalara da yazdım. ancak doğru cevap alamadım. sorun şu:5711 e göre seçimli genel kurulumuz vardı. Bir bloğun seçiminde hazirun cetveline göre fazla oy çıkınca divan başkanı seçimi iptal etti. Tekrarlanacak seçim \\\"bir genel kurul mudur?\\\" yoksa sadece seçim midir? yani yeni bir hazirun cetveliyle genel kurul tekrarlanır mı? yoksa eski hazirun cetveliyle seçim mi yapılır.
Cevap :
Kat Mülkiyeti Kanununun 34. Maddesine göre ; Yönetici her yıl kat malikleri kurulunun kanuni yıllık Toplantısında, kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğunca atanır. Yine Kat Mülkiyeti Kanununun 29. Maddesine göre; Kat malikleri kurulu yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim planında gösterilen zamanda, böyle bir zaman gösterilmemişse her takvim yılının ile ayında toplanır . Bu kurala göre yapılan toplantı olağan toplantıdır. TOPLANTILARDA YASAYA AYKIRI OLARAK ALINAN KAT MALİKLERİ KURULU KARARLARI İSE AKSİNE YENİ BİR KARAR ALINMADIKÇA YADA MAHKEME KARARI İLE İPTAL EDİLMEDİKÇE(toplantıya katılmayan veya katılıp olumsuz oy kullanan kat maliklerinden birinin toplantıda alınan kararların iptali için dava açması halinde olabilir ) GEÇERLİ KARARLARDIR. Bu durumda sitenizin kat malikleri oy kullandığına göre karar alınmış. Alınan karalar usulsüz şekilde de alınsa geçerlidir. Ancak usulsüz şekilde alınan bu kararların ortadan kaldırılması isteniyorsa divan başkanı seçimi iptal edemez. ( ettiğine dair işlemler de usulsüzdür) Bu durumda iki şekilde hareket edililebilir. Birncisi olağan toplantıda seçilmiş yönetici; alınan karaların usulsüz alındığından bahisle olağanüstü toplantı yapmalıdır. Bunu için gündem belirlemelidir. Gündem, olağan toplantı da usulsüz alınan kararların iptali ve yönetici seçimi ile ? vs. olacaktır. Usulüne uygun çağrı yapılıp olağanüstü toplantı yapılır. Bu toplantıda olağan toplantıda alınan karaların usulsüzlüğü sebeplerine değinilerek olağan toplantıda alınan karaların iptal edildiği husus deftere geçirildikten sonra olağanüstü toplantı gündemi okunarak usulüne uygun kararlar alınmalıdır. Olağan toplantıda alınan karalar gündeme eklenir buna ek olarak başka gündem maddeleri de eklenebilir. Ancak gündemin ilk maddesi olağan toplantıda usulsüz şekilde alınana kararların iptali olmalıdır . Böylece olağan toplantıda yapılan usulsüz oylama ve kararlar iptal edilmiş ve aynı kararlar usulüne uygun oylanarak yeniden alınmış olur. Bu durumda toplantıya katılmayan veya katılıp olumsuz oy kullanan kat malikleri olağan toplantıda alınan karaların iptalini isteyemez. İsterse mahkeme reddeder. Aksi halde bahsi geçen kat malikleri bu usulsüz alınan kararların iptalini isteyebilir ki bu da olağan toplantıda alınan karaların iptalinin ikinci yoludur
Soru :
İstanbul Beylikdüzünde 22 blokluk toplu yapılar dan site yönetimine geçmiş bir apartman da yöneticilik yapıyorum. Site yönetimin den memnun değiliz, işlerin hakkıyla yapılmadığı kanaatindeyiz ne sitemizle ne de apartmanımız ile ilgilenilmiyor. Sitede apartman yönetiminin çoğu kendi adamları olduğu için bir şey yapamıyoruz. 2013 Ocak ayından beri boş olan kapıcı dairemizi apartmana gelir getirmesi için kiraya vermeyi düşündük ve imza toplamaya başladık, bunun için oy birliğine gerek olduğunu biliyorum 40 daire için de bir daire de site yönetiminin ben 39 imza toplayacağıma inanıyorum. İmza topladığım bir şekil de site yönetiminin kulağına gitmiş ve bugün baktım benden habersiz kapıcı dairesine biri taşınıyordu. Sorduğum da görevli olarak yeni başladığını ifade etti. 22 bloğa bakan görevli sayısı 10, 12 bloğun kapıcı dairesi boş. Benim sorum kapıcı dairesinin yetkisi bende midir site yönetiminde mi? Bende ise nasıl bir yol izlemeliyim. Şimdiden teşekkür ederim.
Cevap :
Kapıcı diaresi Kat Mülkiyeti Kanunu 4.madde gereği ana taşınmazın mutlak ortak alanlarından olup ancak kat maliklerinin tümünün muvafakati ile kiraya verilebilir.Kat malikleri kurulu bu kira süresi ve dairenin kullanım şeklini belirleme hakkına sahiptir. Yönetici ise kat malikleri kurulunun kendisine verdiği yetki çerçevesinde kira sözleşmesini kat malikleri adına vekaleten yapan kişi konumundadır. Yönetici tüm kat maliklerinin muvafakatını almadan daireyi kiraya vermiş ise bu durumda kat maliklerinden birinin dava hakkı mevcut değildir. BK ?na göre tüm kat maliklerinin birlikte dava açması veya Yöneticiye dava açması için yetki vermeleri gerekir.Birinin yanlız başına dava açıp o davayı yürütme yetkisi yoktur. Bu sebeple kat maliklerinin derhal toplantıya çağrılarak ( siz yönetici olmadığınız için denetici veya kat maliklerinin 1/3 ünün imzasıyla kat maliklerini olağanüstü toplantıya çağırabilrsiniz ) olağanüstü toplantının gündemi kapıcı dairesinin tahliyesi olur ve toplantıda bu yönde karar alınırsa tüm kat malikleri birlikte notere giderek dava açması için bir avukata vekalet verebileceği gibi toplantıda yöneticiye tahliye davası açması için yetki verilerek yönetici bir avukata vekalet verip dava açabilir yada bu yetkiyle bizzat kendisi davayı kat malikleri adına açıp yürütebilir.
Soru :
Ben merkezi ısıtmalı bir apartmana taşındım fakat kiracıyım ve işim dolayısıyla ve 3 tane üniversiteyi aynı anda okumam dolayısıyla, eve pek uğrayamıyorum. ve merkezi ısıtmaya katılmak istemiyorum kanunen böyle bir hakkım var mı yani petekleri kapattırsak kömür parasını ödemesem olur mu çünkü faydalanmayacağım.şimdiden teşekkürler
Cevap :
KMK nun 20 ve 22. maddesine göre; merkezi sistemli bir binada ısınmadan yararlanmak istemiyorum, evi az kullanıyorum ,ısınamıyorum gibi nedenlerle bu giderlere katılmaktan muaf olamazsınız. Kat Mülkyeti Kanunu 20.ve 22.maddeler gereği tüm bina giderlerinden malik ve kiracı müştereken sorumludur.
Soru :
Site yönetim planı tapudaki dosyadan kaybolmuşsa başka nereden çıkartılabilir nüshalarını nerelerde bulmak mümkün? cevaplar mısınız bilmiyorum ancak bizim için önemli bir konu yardımını rica ederim.
Cevap :
Sitenin Yönetim Planı varsa muhakkak tapu müdürlüğündedir. Her binanın yönetim planının olması zorunlu olmasına karşın nadiren yönetim planı olmayan eski binalar olabiliyor. Site ve apartman yönetimlerinin açtığı veya yönetimler aleyhine açılan davalarda hakim önce yönetim planını ister. Şayet yönetim planı tapu müdürlüğünde tüm aramalara karşın bulunamamışsa o halde apartmanınızın yönetim planı yoktur. Veya geçmiş yıllarda açılmış bir dava sebebiyle mahkemece tapu müdürlüğünden istenmiş ve yanlışlıkla tapu müdürlüğü aslını gönderilmiş olabilir. Apartmanın kat malikleri ve yöneticilerine geçmişte açılan bir dava olup olmadığı ve bilgilerini sorup bu mahkemeden aslı veya fotokopisine ulaşılabileceği gibi eski yöneticilerden de yönetimin elinde bir örneğinin olup olmadığı sorulabilir. Aksi halde tapu müdürlüğüne yazılı müracaat edilerek şikayet ve yasal yollara gidilmelidir. Yönetim planı hiç yoksa kat maliklerince bir yönetim planı oluşturulabilir.
Her Hakkı Mahfuzdur © Şeffaf Yönetim 444 0 940 seffaf@seffafyonetim.com | Gizlilik Politikamız